文旅沒有IP就玩不轉? 大神的另類地產見解

最近康樂哥在推送一篇關于文旅地產的文章在雪球之后，有一位大神回復到，“文化產業目前是4萬億，十年之后爭取達到10萬億;旅游產業目前是6萬億，十年之后肯定超過10萬億;房地產目前是15萬億，十年之后軟著陸到10萬億;企業將在30萬億發展空間中險中求富貴。”

當時，康樂哥就被這位大神的觀點吸引到了，然后繼續看他的其他回復，發現了，這原來是一位對文旅地產以及房企的每一個動作都極其有自己獨特見解的“寶藏男孩”。

他對房地產行業的思維以及房企的動作理解與世人的邏輯都極其不同，雖然他的觀點都有些偏激，但他會經常爆出能令人眼前一眼的觀點，因為他是華僑城的投資者，所以他對文旅地產行業的理解更是超過大多人。

并且，他跟別人爭吵時，回帖的速度巨快，文字巨多，觀點也巨明確，還沒有錯別字，所以有時候康樂哥會懷疑這位大神是不是AI機器人。

就此，康樂哥挑選幾個這位大神的“另類”觀點，大家來感受下。

房企做汽車是否是個坑?

2019年7月8日在富力將投資新能源汽車的新聞出來后，有人評論說，富力地產要是決定深耕新能源汽車，就立馬將福利刪除其自選股，因為這位投資者認為，新能源汽車是無底洞，有多少虧多少。恒大就是例子，自從搞了新能源汽車，股價就沒法看了。

這位大神的回復是：

恒大許家印、寶能姚振華、碧桂園楊國強、融創孫宏斌都是中國一幫聰明人，投巨資跨行業多元化延伸產業鏈，搞工業產業園、搞主題公園、搞文化產業園、搞現代科技田園。戰略目標有兩個，一、為企業孵化未來第二增長曲線，二、將來趨勢是產業參與土地資源分配。

“產業參與與城市土地分配?”之間的關系，是眾人不理解開發商對未來的焦慮的原因。

楊國強雖然是農民工，照樣玩轉高科技機器人，玩轉現代農業高科技，當今社會有錢就具備獲取資源的優勢，沒有人才可以高薪挖過來。

投巨資跨專業搞工業產業園和主題公園文化產業園及現代農業科技園，新能源汽車是第二產業、文化旅游是第三產業、現代農業是第一產業。

為何開發商要搞產業園?實際上是因為未來趨勢是“產業參與城市土地分配”，以人為本發展城鎮化發展進程，是農轉非歷程，就業崗位能帶來人口聚集，能帶來住房增量需求及城市范圍擴張，能夠延續土地財政稅收。

于是各地政府政策紅利是把有限的土地資源優先分配給產業，誰能帶來就業崗位就給誰土地補償及現金補償。

以后大部分房產開發商要么餓死，要么市場激烈競拍被地王套死，你死我活的激烈爭奪市場集中的剩余份額，而同時阿里騰訊華為小米京東方美的格力比亞迪新希望等企業就能輕而易舉拿到大塊土地，開發商要么高價到他們手上收購 補償人家產業，要么合作合資共享資源共同開發 均分溢價權益，獲取二手倒賣貨的門檻代價越來越大。

有些開發商假裝投資產業，獲取勾地能力，假裝就是欺騙，騙得一時騙不了一世，你當地方政府部門都是傻瓜?沒有真金白銀投入沒有持之以恒運營 欺騙是早晚都得露餡，開發商既要有勾地能力 又要有產業園運營能力能做到的才是未來活下去的頭部企業。

文旅地產沒有IP就一事無成?

在融創無錫、廣州兩座文旅城開業后，不少人抨擊融創沒有IP，同時這些質疑者把痛點引到全國的文旅企業表示，迪士尼品牌及所謂IP形象強大是客觀事實，還沒到一個層次的影響級別上，煩請長期跟蹤華僑城以及融創的人可以多挖掘挖掘它的不足和不利之處，這樣反而會更清醒認識文旅地產的價值并提醒自己。

大神的反擊是：

請不要天天拿迪士尼IP說事，沒有米老鼠形象IP就不能運營主題公園嗎?請搞清楚IP是什么意思

I是吸引核心，P是流量。

主題公園可以是文化IP，也可以是游樂娛樂IP，還可以是商業場景IP，可以是觀光景區IP，可以是文藝演藝IP，電影明星和媒體網紅也能塑造IP，關鍵的不是文化I 而是流量P。

米老鼠是初創動畫，唐老鴨那是大蕭條時代登場的搞笑嬉皮士風格的動畫，然后遇上電影在配音秀的突破，取得超預期的好成績，白雪公主獅子王都是外國的文化IP，是美國主流價值觀，遵循的是弱肉強食剩者為王叢林法則社會形態，后面塑造的加勒比海盜船長是弘揚盜亦有道的霸權主義正義聯盟，某位特靠譜就是現實版的海盜船長文化IP演藝。

而有人反擊大神說：迪士尼的品牌形象本就與老鴨和米鼠相輔相成，崇洋媚外是部分人，華僑城導流還缺少些深入人心讓人不能遺忘的東西，逐漸發展壯大會有的!

大神的觀點是：迪士尼三個字本身就是超級IP，就憑美國迪士尼長達百年娛樂品牌就能抓到一大批崇拜者，落后中國歷來是崇洋媚外的，當中國那天超過美國后，才能做到文化自信 民族自信 國民自信，韓國雖小但遠比日本法國自信。

明星八卦緋聞，網絡粉絲網紅都是塑造形象的核心I，光著腚走一圈就能產生流量P，這就是低俗IP，需要的是眼球注意力爆發的流量 不是一定非得是高尚文化IP成。流量是IP的重點，可以折現價值利潤。

城鎮化房地產還有十年景氣周期

以下是大神對中國現階段城鎮化進程的見解。

中國現階段城鎮化，還處于歐洲工業革命后的1898年 美國1938年城鎮化 日本1950年發展進程，差的遠。

中國城鎮化發展進程各地參差不齊，城鎮化移民人口還漂浮不定，以安家立業標準來要求只有平均40%，以進城務工標準來恒量就達到60%，以年均1%的幅度遞增，城鎮化房地產就還有十年景氣周期，70%這是城鎮化第二階段，后面就邁入城鎮化第三階段，也就是后工業時代推動的城鎮化進程，是環境文明。

城鎮化率超過70%核心城市，高房價就會產生擠出效應，縱觀歐美城鎮化的發展歷史，都出現過一段時期的逆城市化現象，英國稱為疏散戰略，美國稱為郊區戰略，中國稱為特色小鎮或振興鄉村戰略，既解決城市人口超載負荷過載問題又減輕各類綜合成本居高不下的問題，既帶動交通裝備制造業 還撬動了沿線基礎設施建設投資。

美國的郊區戰略主要是推動汽車制造產業發展撬動了基礎設施建設及公路橋梁建設投資。

密集型勞動力隨產業外遷移民，據適合自己條件的地方梯度轉移，選擇資源優勢或成本洼地重新集結匯聚，能夠承接工業化進程的地區 后面就有城鎮化發展進程，哪里有就業崗位哪里就有移民流入 也就有城鎮化房地產開發機會，你就可以到那里去買房置業。

無工不富，就是指國家要想走向富裕就必須走工業化道路，工業化需要就勞動力向城市聚集流動，人口膨脹帶來城市各類需求 包括住房需求，有需求就有制造，有制造就能驅動經濟發展，這就是工業化推動城鎮化的國家發展戰略。

日本五六十年代就完成了城鎮化第二階段發展進程，完成了人口從農村向城市轉移的階段性任務，由農業國完全轉變成工業國。而中國地域遼闊，農業人口眾多，城鎮化第二階段的發展進程目標就是讓10億農民8億進城，農民變市民，把農業勞動力轉移到工業城市務工，務農變成務工，這是人家歐美等崛起的國家百年前能走向成功的富國范例。

就拿中國來說，普遍是一個家庭僅有5畝田，人多田少就造成大量勞動力資源窩工浪費，這也是農村貧困及國家貧窮的之根源，糧食生產成本居高不下，糧價甚至比高收入的歐美都高，影響到肉蛋禽獸養殖業及食品產業鏈成本。人家是一個農村家庭的莊園作業面積可達幾千畝甚至幾十萬畝，大規模機械化耕種及工業化管理 集團化統一采購農資 面向全球市場銷售，綜合成本低。

話再說回來，移民流入城市就帶來各種各樣消費需求，包括住房需求，而購房后又推動鋼鐵水泥冶金建材家電廚電燈具家居衛浴櫥柜紡織裝飾材料等160多個行業幾百萬種商品需求的增長，這是國民經濟增長的火車頭，也是國家經濟發展的支柱產業，強調一遍是經濟支柱。

土地貴才推動房價高，政府賣地的錢也不是他們吃掉了，而是給城市市民提供各類優質公共設施及生活基礎設施，讓大眾共享優質的城市資源，是滿足人民對美好生活向往的追求。

城市土地為何比農村貴?因為這塊地上有城市優質資源，而這種資源是錢堆起來的，修條地鐵就幾百億，地方政府掏錢提升城市人居環境工程，包括交通設施水電設施 超市菜場 醫療醫院 學校教育 商圈街區 文化場館 都是需要巨額投資，錢從哪里來的?不能一邊享受著優越城市資源還一邊還抱怨房價高，郊區農村或山溝溝里的房價便宜你咋不去呢?

日本幾十年前就完成了工業化推動城鎮化的發展進程，巴掌養大的地方不存在大規模人口流動再聚集，日本房價疲軟表面原因是人口老齡化，真正的原因是地質條件帶來的地震海嘯多災多難，誰愿意把未來放在一個隨時可能被摧毀的不動產物業上呢?國際輿論導向是日本沉沒海底日本資本寧愿到海外大規模置業圈地投資也不愿意把錢放在不可預測的地方。

而中國不同，各地區城鎮化發展也不平衡，東部部分沿海發達城市達到60%以上 而中西部還處在30%～50%，還有很大的發展提升空間，國家目前是重點發展5大經濟圈30個核心城市，人口將很長時間內逐步向這類地區聚集，無產業支撐的縣鎮鄉 縣級市 地級市將有80%住房淪為建筑垃圾，空巢之地也白送給你，哪里有就業哪里就有人口聚集，人口聚集膨脹就有住房需求，現在中西部地區正在承接東部沿海地區的產業剃度轉移，走工。

三年河東三年河西 房地產興衰是東邊不亮西邊亮

以下是大神對中國未來樓市的看法。

各地區城鎮化發展不平衡，東部部分沿海發達城市達到60%以上，而中西部還處在30%～50%，還有很大的發展提升空間，國家目前是重點發展5大經濟圈 30個核心城市，人口將很長時間內逐步向這類地區聚集，無產業支撐的縣鎮鄉 縣級市 地級市將有80%住房淪為建筑垃圾，荒廢空巢之地房價如蔥也白送給你，哪里有就業哪里就有人口聚集資源匯聚，聚集膨脹就有落地生根安家立業的住房需求。

現階段中西部地區正在極力承接東部沿海地區的產業剃度轉移，走工業化富民強市之路，而五大經濟圈周邊的衛星城也在承接產業剃度資源，有產業遷入就有發展紅包。

你說我扯淡也是對的，現實情況就是如此，不要去聽經濟學著論壇專家忽悠，這二十年都是以房地產泡沫誤導大眾，借用西洋經濟理論知識在中國死搬硬套，說句不好聽的看那些留洋西方經濟專家的文章 不如看看那些學西方歷史學專家的文章，看看歐美日富國論及歐美城市發展歷史。

現在農民工都漂浮在各個城市的棚戶區或大城市的地下室，這幾億剛需都將是城市未來增量需求。

有些賺錢的就回鄉農村做大宅，其實我覺得絕大多數是鄉情驅動的衣錦還鄉建筑標志，即使老了也不會去住，是占用耕地的建筑垃圾。

省吃儉用卯足勁在縣城買房，也要看看你這里有沒有產業支撐，沒有產業就沒有就業崗位，就不會有人口聚集城鎮擴張膨脹，這類地區的房子也就沒有長期上漲趨勢，那就不是資產，而是住房消費。

買房就是家庭資產儲蓄，鈔票對資產來說是長期貶值的，以前家庭年收入就幾十塊錢后面幾百元至幾千元，現在家庭年收入能超過幾萬塊錢，將來的家庭年均收入超過百萬元也是普及現象，房價是短期貴 以后貴不貴自己想想。

移民，是人民追求美好生活向往，那是因為歐美日等發達國家早就結束了工業化推動的城鎮化第二階段的發展進程，邁入了城鎮化發展進程的第三階段，是依靠城市文明來推動城鎮化發展，是以人為本的高度文明，是工業科技文明 生態環境文明 生活環境文明 社會環境文明 政商體系文明，人往高處走水往低處流 全球財富最終流向這類文明大都市。

城鎮化超過70%的地區就要騰籠換鳥鳳凰涅槃，由工業化推動轉變成文明推動，人進入城市不僅僅是為了賺錢安家立業養家糊口 而是享受生活 分享城市優質資源 是以人為本的美好生活向往。

大家都往北上廣深等發達城市擠，是不是這些城市的房價就將暴漲呢?不是的，只能是百年緩慢上漲，因為中國房地產是政府運籌帷幄政策宏觀調控 市場是計劃經濟下的控盤波動，不是西方國家的自由市場經濟 任由房價暴漲暴跌推到重來，洋為中用的經濟理論也要結合中國具體現實情況，政策調控可以讓你房地產成為幾百個相互影響的市場，高漲就政策限購低迷就政策鼓勵，三年河東三年河西房地產興衰是東邊不亮西邊亮。

最后，大神認為：行業有興衰周期、產業有景氣周期、產品有生命周期，與時俱進的房企就能跨越周期。

不要用傳統的眼光去看現在的開發商

大神認為房地產行業是多元融合復雜業態，要一家企業要抓住企業的重點。

例如，萬科是房產開發商。萬科，現階段還是房產開發商，隨著多元業務擴展融合，以后肯定不局限于房產制造商，未來是什么得看企業與時俱進的發展。郁亮說萬科是農民，目前這個比喻很恰當，就是在政府手上拿塊土地再種植磚頭水泥 一年后長成商品房 然后再收割銷售，預收就像農產品訂單。

政策調控是陰晴不定，上午是陽光明媚 下午就暴風驟雨，建筑業農民工完全是靠天吃飯，房地產是計劃經濟，是政府運籌帷幄 掌控著上下游供需關系變化，土地釋放是計劃的 區域市場相對競爭的 銷售是限購限價的 市場波動是受無形之手調控的 。

招商蛇口是地產開發商。主要是經營土地生意的，近兩年也爭強好勝激進造房子，商品房是土地溢價的變現手段，但企業還是以城市運營土地生意為主，通過港口工業園及產業園更新優勢獲得各地規模廉價土地。

華僑城是環境開發商。最初是旅游，后面轉變成旅游地產，再到城市規劃設計運營，再提升到與地方政府協作共同創建城市區域宏觀環境，這就是華僑城。